2018年樓市的隱憂：一線城市房?jī)r(jià)這么走
來(lái)源/微信公眾號(hào)：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃
今天文章的兩部分是不同的主題，看了人民日?qǐng)?bào)文章，我就順便寫(xiě)一下。
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供給量
昨天，深圳成功出讓位于龍崗、坪山的四塊居住用地。其中三塊為“只租不售”地塊，最后被深圳安居集團(tuán)拿下，另外一塊坪山的住宅用地，規(guī)定住宅限售5年！在激烈的舉牌下，最后被中海拿下，如果剔除配建的人才安居房的成本，商品房的樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)/平米，這塊地非常偏遠(yuǎn)，目前周邊的房子也就是三四萬(wàn)而已。
安居集團(tuán)是深圳最大的國(guó)有租賃平臺(tái)，承擔(dān)了重要的保障民生住房責(zé)任。政府注資一千多個(gè)億，有很強(qiáng)的資金實(shí)力，所以搶地時(shí)一副舍我其誰(shuí)志在必得的姿態(tài)。
屬于國(guó)土局下面的深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉判斷，毫無(wú)疑問(wèn)未來(lái)深圳新增供地向租賃傾向。北上廣出讓用地30%都傾向于租賃。深圳本身供應(yīng)不足，向租賃傾斜也是必然趨勢(shì)。另外，深圳向外延伸已經(jīng)很明確，軌道交通大規(guī)模的規(guī)劃，大家到外圍買(mǎi)房是一個(gè)必然的趨勢(shì)，人才租賃、安居住房才是供應(yīng)主體，商品房供應(yīng)會(huì)下降。
從他的話中，可以獲得2個(gè)信號(hào)，一個(gè)是深圳以后的土地和住房供給，會(huì)以租賃房和安居房為主，二個(gè)是深圳商品房的供給量會(huì)下降，買(mǎi)不起深圳的以后需要去惠州東莞買(mǎi)房了。
深圳現(xiàn)在探索的是新加坡和香港模式的混合體，在深圳看來(lái)，深圳土地很少，靠市場(chǎng)是永遠(yuǎn)沒(méi)辦法解決居民住房的問(wèn)題，所以干脆不走加大商品房供給的路了。
但我擔(dān)心這個(gè)路線會(huì)難以達(dá)到預(yù)想的效果，為什么呢？因?yàn)檫@里存在一個(gè)有失公平的可能性，就我所知，深圳的人才安居房和租賃房，雖然表面上說(shuō)是誰(shuí)都可以申請(qǐng)，但實(shí)際上，還是傾向于優(yōu)先體制內(nèi)，比如公務(wù)員，還有學(xué)校、醫(yī)院、國(guó)企等員工，而體制外大量需要房子的人，是很難通過(guò)這個(gè)渠道獲得房子的，他們只能去買(mǎi)商品房，但深圳以后商品房土地供給量卻要被租賃房擠占很多，所以我很擔(dān)心，商品房供給量少了，價(jià)格就很難下來(lái)。
去年深圳說(shuō)要開(kāi)工8萬(wàn)套商品房，現(xiàn)在也不知道進(jìn)展如何了，就目前這土地供給主要是租賃房的形勢(shì)來(lái)看，恐怕不容樂(lè)觀。
據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至今天，北京今年光土地出讓收入都517億了，出讓了16塊地，所以相比之下，北京的商品房供給量確實(shí)是增大了很多，部分是限價(jià)房，部分是共有產(chǎn)權(quán)房，這都有利于北京房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。
但很意外的是，北京居然還有3塊住宅用地流標(biāo)了，這3塊地起拍的總價(jià)就達(dá)到了155億，因?yàn)榭們r(jià)高，且不是特別優(yōu)質(zhì)的土地，而房企現(xiàn)在融資被收緊，想拿大地塊還是很吃力的。所以說(shuō)歸根結(jié)底還是北京市場(chǎng)現(xiàn)在并不缺地，不像深圳賣(mài)地跟擠牙膏似的，所以中海拿的那塊坪山的土地，哪怕再偏遠(yuǎn)，哪怕限售5年，也不會(huì)流拍。
對(duì)于深圳樓市，我還有些無(wú)法理解的地方，就比如陰陽(yáng)合同，北京、上海、天津、廣州那些城市早就取締了，這樣有利于打擊投資客高評(píng)高貸放大杠桿，其實(shí)也有利于降低市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦軛U不高，但深圳還一直存在，買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)1000萬(wàn)的房子，國(guó)土局網(wǎng)簽價(jià)只要按500萬(wàn)左右交稅，但銀行那邊可以評(píng)估到1000萬(wàn)，甚至是1100萬(wàn)給放貸款，政府少收了稅，銀行多放了貸款，這明顯是偷稅漏稅，對(duì)政府來(lái)說(shuō)是損失，但深圳卻一直睜一只眼閉一只眼。也許深圳財(cái)政真的是太富有了，看不上這點(diǎn)稅。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，陰陽(yáng)合同的存在，有好有不好，好的一面是，少繳稅減輕了負(fù)擔(dān)，多貸款放大了杠桿，200萬(wàn)的首付，可以撬動(dòng)600萬(wàn)的房子，還可以少繳稅至少一二十萬(wàn)。而壞的一面是，杠桿大了，投資客多了，市場(chǎng)更容易被炒作。
2
去杠桿
2018年，櫻桃認(rèn)為【關(guān)注微信公眾號(hào)：櫻桃大房子】深圳樓市最大的不確定性就是陰陽(yáng)合同何時(shí)取消，部分外資銀行已經(jīng)取消了，但國(guó)有銀行還沒(méi)有執(zhí)行，從這一點(diǎn)上看，其實(shí)技術(shù)層面根本不是問(wèn)題，而是銀行愿不愿意收杠桿。
中央三令五申的要去杠桿，今天人民日?qǐng)?bào)又發(fā)文了，“抓住去杠桿這個(gè)‘牛鼻子’，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)（新知新覺(jué)）”的文章。
這篇文章提出了四個(gè)方面的去杠桿問(wèn)題，包括：引導(dǎo)地方政府穩(wěn)步去杠桿，規(guī)范地方融資舉債；引導(dǎo)國(guó)有企業(yè)大力去杠桿，加快清理“僵尸企業(yè)”；引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)適度去杠桿，嚴(yán)防資金空轉(zhuǎn)；引導(dǎo)居民部門(mén)漸進(jìn)去杠桿，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
看看這四個(gè)方面，去杠桿的措辭是不同的，也就意味著未來(lái)的去杠桿輕重不同。地方政府是穩(wěn)步，國(guó)企是大力，金融機(jī)構(gòu)是適度，居民部門(mén)是漸進(jìn)。很顯然，國(guó)企是最受傷的。
關(guān)于房地產(chǎn)的部分提到：近幾年我國(guó)居民部門(mén)的杠桿率不斷上升，主要源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆導(dǎo)致炒房行為和住房貸款大量增加。盡管我國(guó)采取了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸，提高首付比例，但仍有大量資金流向房地產(chǎn)，在提高居民部門(mén)杠桿率的同時(shí)也增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要建立健全包括房地產(chǎn)市場(chǎng)、銀行部門(mén)、銀行間市場(chǎng)、資本市場(chǎng)等在內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)對(duì)框架。還應(yīng)對(duì)“影子銀行”為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供融資的業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整治；對(duì)消費(fèi)貸款資金嚴(yán)格管理，防止個(gè)人消費(fèi)貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
銀行自身肯定是不想去杠桿的，所以還在想方設(shè)法的做消費(fèi)貸款，關(guān)鍵是取決于央行分給銀行的額度了，據(jù)我了解，北京四大行2018年的額度總共是500億，比2017年減少15%，銀行沒(méi)有額度，業(yè)務(wù)經(jīng)理想多貸也沒(méi)錢(qián)放。
我上一篇文章說(shuō)了，未來(lái)三年的去杠桿基調(diào)，會(huì)讓大家感受到貸款越來(lái)越緊，但畢竟是三年這么長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)于居民部門(mén)去杠桿，定調(diào)是漸進(jìn)式的，可見(jiàn)不會(huì)是一蹴而就。所以這種節(jié)奏對(duì)市場(chǎng)的影響，也會(huì)很慢。這就是為什么我們從2016年10月大規(guī)模調(diào)控以來(lái)，到現(xiàn)在一年多過(guò)去，市場(chǎng)并沒(méi)有見(jiàn)到明顯的降價(jià)，因?yàn)槿ジ軛U快了市場(chǎng)受不了，只能慢慢的去，才能軟著陸。
歡迎關(guān)注微信公眾號(hào)：櫻桃大房子（ytdfz8），專(zhuān)注研究房地產(chǎn)十年，通過(guò)深入研究宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，為讀者把握房地產(chǎn)漲跌的短周期，不唯空，不唯多，只唯實(shí)。返回搜狐，查看更多
